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房地产调查报告(精选16篇)
在当下社会,报告有着举足轻重的地位,多数报告都是在事情做完或发生后撰写的。在写之前,可以先参考范文,下面是小编为大家收集的房地产调查报告,仅供参考,希望能够帮助到大家。
房地产调查报告 1
20xx年,受全球经济发展放缓的影响,全国的房地产价格总的呈低速态势,尤其是深圳、上海等大城市最为明显。受大环境的影响,我市房地产企业项目贷款审批难度增加,项目整体销售量同比明显下降。20xx年东营市房屋销售价格累计同比上涨8.3%。
一、房地产市场价格变化情况
1、房屋销售价格涨幅逐月回落。20xx年,我市房屋销售价格每月同比涨幅依次为11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%,房屋销售价格涨幅呈逐月走低的态势。
2、二手房价格涨幅高于新建房。20xx年新建商品房销售价格同比上涨6.3%,在新建商品房中,住宅类上涨7.3%,其中,商品住宅上涨8.4%,多层住宅销售价格上涨9.7%,别墅类销售价格上涨4.1%。在新建商品房中,非住宅类上涨4.0%,其中,办公楼上涨1.8%,商业用房上涨5.0%。20xx年我市二手房销售价格同比上涨14.8%。
3、二级地段房屋价格涨幅较高。随着城市化进程的逐年加快,城市区域的不断扩大,周边生产和生活环境的良好营造,区域地块迅速成熟,促使土地较快升值,并留有较大的发展空间,房屋成本上涨成为必然。从房屋所处地段级差分析,20xx年我市一级、二级、三级、四级地段房屋销售价格同比分别上涨1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。其中,新建房销售价格同比分别上涨0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。
二、影响房屋价格的因素分析
就房价而言,虽然东营的房价保持平稳趋势,但是房屋销售价格增幅逐月放缓。由于受地价成本、建筑原材料成本以及其他行政性收费成本的制约,与省内其他城市相比,东营房价相对不高,基本上能反映出东营房地产市场的状况,尽管存在着一些炒房者的投机行为,但是总体而言,东营的房地产市场不存在所谓的房产泡沫,也不会出现类似于上海、深圳等地大幅降价的可能。
从市场供给来看,在房价放缓增长的同时,东营的房地产市场供给量仍保持平稳趋势。虽然已经开始实现由卖方市场向买方市场转变,但还远远没有达到市场饱和的地步。尤其是在特定的地段,甚至出现了供不应求的`局面,这一点在西城表现得尤为突出。就目前市场形势而言,大量新的楼盘上市时间进度,有可能受到市场的影响而放慢,但仍然会陆续开盘上市。随着数量的增加,竞争会更加的激烈,这对于广大消费者是有益的。
房地产开发商虽然倾向于利润高的高档住房开发,但是由于受收入水平和市场供求关系的变化,高档住房市场从某种程度上已经趋向于饱和,而中档和中小户型的住房总体呈现持平甚至下降的趋势,使购房者的选择受到了限制,现有情况下能够买得起高档住房的人是有限的,绝大多数购房者还是更加倾向于中档住房,这就导致消费群具有了一定的固定性,未来东营房地产市场住房的供应状况应该向多元化方向发展。
三、房地产价格的基本判断
东营市房屋销售价格指数总体保持平稳,但相对趋于高位。20xx年初以来,房地产市场观望气氛浓厚,销量锐减,各月同比价格涨幅回落,各类价格指数缓慢渐行。同时,由于上年房地产市场的持续火爆,开盘的楼盘大多已销售75%-80%及以上,再加上在有的房地产开发企业谨慎看好东营市场,企业对剩余不多的楼盘主动降价已不现实。唯有今年新开盘的楼盘价格有可能松动,但由于周边楼盘价格的标杆作用,加上开发企业对新楼盘在精装修、精配套、星级物业服务等方面挖潜,以提高房屋使用的附加值,价格松动幅度不会很大。
从另一角度看,如果宏观调控政策有所松动,或者调控政策对需求的心理影响减弱,期待房价自然下降心理落空,各种需求随之增加,伴随销售量的增加,我市房屋销售价格将会有小幅上扬的可能。
房地产调查报告 2
长沙居民目前住得怎样
从调查所涉及的范围看,20个居民以居住楼房为主,87.7%的家庭住房为无电梯式楼房,只有3.7%的家庭住在有电梯的商品房里,还有8.2%住在平房,另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入,目前居民住房私有化比例已达59.3%,超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。
多少人准备买房
据调查,五年内准备购房的人占调查城市总体的21.9%,其中以经济适用房和商品房为主,预购面积在70-150平方米之间,可承受价格以每平方米1000-2000元为主体,辅之以每平方米500-1000元及2000-3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄,政府及银行贷款也占据一定比例。
有了产权房,还买房吗
数据显示,调查总体中59.3%的家庭拥有住房产权,住房面积在20-80平方米不等,多为2、3或4口之家,其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高,20-50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么,是不是只有这一小部分的租房者才是长沙房产预购对象呢?调查结果显示并不尽然。调查显示,在已拥有产权房的家庭中,23.3%预计在五年内购房,20.1%预计明年购房,商品房及经济适用房仍占预购主导地位。
调查显示,无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子,属一期置业,为解决生活问题;而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子,属二期置业,为改善生活质量。
有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例,尤其是对大面积住房的购买。
另外,在商品房预购群体中,有产权房的家庭预购比例达55.6%,远远高于其他住房群体,预购面积以81-100平方米的需求为最高,达30.5%;而在100-150平方米的预购群体中,拥有产权房的家庭预购比例高达62.3%,可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是,他们的购买能力又怎样呢?
假设拥有房产权的'预购者为一总体,调查显示,其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高,达16.5%;6000元以上的高薪家庭比例最校从总体家庭月收入状况来看,我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000-2000元的比例最高,为30.4%;500-1000元的占22.3%;2000-3000元的占21.6%;希望房价在6000元以上的不足1%。
以上数据显示,巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使长沙房地产业具有惊人的潜力,但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场,对价格、服务及其他相关要素加以调整,相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是,在这些拥有房产权的预购者中,有69.1%希望使用家庭存款来购房,31.4%希望政府贷款,16.1%打算向银行贷款。看来,传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。
购房者是什么样的人
数据显示,25-34岁的人占购房人群的36%,位居傍首,而35-44岁的人群比例为20.3%,位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流,半数以上为全职工作者,重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域,以制造业职工、中级技术人员、商业/服务业职员/公司中级经理居多,辅之以其他行业人士,月薪在1000-2000元范围内为主体购房者。
目前,中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主,购房计划多数定位在商品房及经济适用房,分别占预购比例的42.7%和39.2%;预购面积在70-150平方米不等,以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000-4000元间。另外,调查发现,收入越高越倾向于购买商品房。可以说,他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。
居民购房承受能力有多大
房地产业区域性差异很大,但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。
从长沙居民对房价的期望值曲线上来看,期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数(指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例)还比较高,这更加大了工薪阶层购房的难度。
另外,市民的传统观念是量入为出,还不习惯去花将来的钱,加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂,担保条件较苛刻,还款制度不够完善,更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看,希望使用家庭存款的占68.6%,希望政府贷款的占31.1%,希望银行贷款的占15.5%,希望向亲戚朋友借的占12.2%。近七成的家庭可望用自有资金买房,近三成的人希望得到政府资助,只有一成半的人愿望办理银行贷款,可见,银行贷款制度亟待完善,以帮助人们改变固有消费观念,刺激消费增长,达到商家与消费者双赢的效果。
谁更急于买房
目前,从预购房者的人群结构来看,商业、服务业一般职工占预购总体的11.5%,居第二位,而这其中60.1%的预购者介于21-35岁之间;制造业职工占预购总体的12.8%,居首位,这其中46.5%的预购者介于21-35岁之间;而中级公司经理介于21-35岁的预购比例也超过了60%。由此可见,市场的重心在年轻一族。这一组人群中,63.6%为已婚,其中介于21-35岁的占43.7%,介于36-45岁的占30.4%;34.7%的独身,其中66.1%介于21-35岁之间,仅有1.4%介于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看,已婚的中、初级工作者构成预购主体,而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。
应该说,21-45岁之间的人群对购房最有兴趣,他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房,面积介于50-150平方米之间,最好单价在3000元以下,愿望花3000-4000元/平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。
调查总体对每平方米的价格预期如下:每平方米500-1000元的占22.9%,1000-2000元的占32%,2000-3000元的占19.6%,而6000元以上的仅占1.3%。可以看出,国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。
居住环境对购房有多大影响
调查还显示,消费者已逐渐将目光投向新的视点,比如:环保问题、居住环境(包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围)等,这些都直接影响着消费者购房的决策。
目前环保已成为一种全球化的概念,购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9%,看来,争劝绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言,郊区的物业价格比市区要便宜很多,“绿色”程度也大大好于市区,且有些文化小区的人文环境也很好,城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等,造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。
房地产调查报告 3
在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得更加理性,因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此,我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动,我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的'角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
高水平的城市化目标,常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平(20xx~20xx)经济发展战略预测:20xx年、20xx年和20xx年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20xx年、20xx年和20xx年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的决策,使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇,必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和20xx年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20xx年、20xx年和20xx年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和20xx年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南,并适当向东发展,采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中20xx年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%,人均公共绿地面积达到12平方米以上,城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊,五轴十六节点,三区七门户”,以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征,将常平建设成为“水在城中,城在绿中,绿在阳光中,绿、水、城共生共融”的生态城市。
房地产调查报告 4
甘犁,1987年获得清华大学经济与管理学院学士学位,1998年获得加州大学伯克利分校经济学博士及统计学硕士学位。甘犁长期从事应用微观经济学和计量经济学等领域的研究,师从20xx年诺贝尔经济学奖获得者丹尼尔·麦克法登教授,获加州大学伯克利分校经济学博士学位,曾任教于美国德州大学奥斯汀分校,现任美国得克萨斯农工大学经济系教授,以及美国国民经济研究局研究员。他同时也是西南财经大学国际化战略引进的海外人才,被特聘为该校经济与管理研究院院长、经济学院院长及中国家庭金融调查与研究中心主任。
《中国家庭金融调查报告》从20xx年开始实施,我们于20xx年5月份在北京做了发布,之后在网上产生了比较大的影响,有很多质疑。数据收集最关键的一点是随机和抽样。虽然样本量只有8438户,但是如果真正做到了随机,误差率降得非常快。
中国家庭财富差距很大
我们的调查非常复杂,有很多的信息。简单说有人口特征与就业、资产与负债、非金融资产、金融资产。在金融资产方面的数据非常详尽,我们是中国第一家对中国家庭资产进行详尽描述的调查机构。我们派遣了343位访员,32支队伍。之前我们还派了41支队伍,242人次建立抽样框。人民银行和我们进行合作,带我们的访员到社区,通过政府的支持来做。全国的总体拒访率只有11.6%,这是世界上最低的拒访率之一。我们现在做的抽样实施过程很独特,现在在做季度的电话回访,我们能够把握住中国家庭层面最及时的信息。
数据有了之后,我们做了简单分析,得出了以下主要的结论。
首先看看中国家庭收入的均值和中位数。全国家庭的均值是51569元,城市是7万元,农村是2万元左右。均值和中数位的差别非常大。全国家庭的中位数是17510元,所谓“中位数”,就是有一半的家庭年收入超过了17510元,而另外一半的家庭年收入低于这个数字。这与均值的概念是完全不一样的,大家通常错误地理解了均值的概念,认为这是普通老百姓收入的平均概念,不是这样。在中国因为分配收入极度的不均,均值实际上反映了非常有限的家庭状况。
在全国有25%的家庭年收入低于5000元(大多数在农村),如果你的家庭年收入达到了56万元,那么你就算是中国最有钱的1%家庭。你家庭年收入达到172000元,就进入了中国排名前列的5%家庭。所以我们并没有说中国家庭很有钱。
另外,与所有的财富报告得到的数据不一样,我们算出来的数据是有150万的家庭年可支配收入超过100万元,这个数字并不高,全中国只有150万,比例很低。
中国前10%的家庭在全国家庭总收入当中占的比例是57%,美国这方面的税前数据只有44.7%。你会看到中国收入最高的10%的家庭平均储蓄率为60.6%。而收入最高的5%的家庭平均储蓄率为69%。他们的储蓄金额占当年国家总储蓄的75%,所以说有75%的储蓄货币都是由这10%的家庭储蓄。中国的高储蓄率问题是这些人储蓄造成的。20年的促进内需没有效果,原因就是中国的收入不均越来越厉害,这样的情况导致了我们促进消费没有效果,必须提高低收入家庭的收入,才会降低储蓄率,减少中美贸易之间的不平衡。
中国家庭总资产平均达到247万元,大家感觉“被平均”了。我反复讲过,城市户口家庭中位数只有40万元。换句话说,有50%的城市户口家庭总资产,包括房产在内的资产加起来低于40万元,只有50%的家庭高于40万元。正如顺口溜所说———“前村有个张千万,后村九个穷光蛋。结果大家一平均,人人都是张百万”。这个平均数并不代表社会,而是代表总量,只有中位数才是对这个社会普通老百姓的描述。
从资产的角度来讲,分布到底是怎样的?只有14.3%的家庭资产超过了平均数。
中国现在的经济状况很差,怎么改变?我认为现在是有办法的。中国上一次的4万亿投资与美国7870亿美元的刺激经济政策应该颠倒过来。当时美国使用刺激经济的政策主要把这些钱用来减税,给老百姓提高失业救济的年限,主要是做转移支付,政府把钱转移到老百姓身上。中国主要是建铁路、公路、地铁,在做基建。
例如农村的医疗保险制度赔付的比例非常低,我们也有这方面的数据。赔付的平均比例只有不到20%,如果把农村医疗赔付比例提高到城市的赔付比例,就会对农村的消费支出有很大的促进作用。
2年半之后,刚需消耗殆尽
中国和美国的`家庭资产比较。20xx年,美国的国内生产总值是15.1万亿美元,中国只有美国的一半。美国净资产有57.1万亿美元,而20xx年比20xx年还要高,这是因为金融危机之后,美国的房产和金融资产价值缩水很厉害,下降了15%.而中国在20xx年时,全国家庭总资产是69万亿美元,比美国高21%.差别在房产上。美国家庭的房产只占总资产的32%,而中国家庭是71%.我们的金融资产占比很低,只有5%,而美国是38%.而房产的价值变化很快,很容易垮下来。
中国人住房拥有率平均达到89.68%,大家觉得“被平均”了。城市的住房拥有率是85.4%,农村是92%.东部低一点,中部、西部高一些。我们当时在上海、北京、深圳这三个一线城市做了城市家庭自有住房拥有率和年龄关系的调查,发现35岁以下人群的住房拥有率只有60%,35-45岁有81%。
刚性需求在中国的百分比是多少?首先是没有住房的家庭,这个百分比达到15.3%,这里主要是指城市,不是农村。第二,例如你在深圳打工,但是在老家有房子。这部分家庭比例达到11.7%.在正常的统计里面,你算是有房的,因为你在老家确实有房,但是也有住房需求,这是两回事。第三,成年后与父母住在一起,买不起房子。这在我国和全世界所有的统计口径中算一个家庭,这批人的住房需求占6%.最后是目前现有的住房需求。以上加起来达到中国家庭百分比的32.9%,总数有7000万套。
第二是新增刚性住房需求,包括新增成年人的刚性住房需求,这是指在“十二五”期间,还有农民工进城、城镇化的过程,这部分住宅需要823万套。这是根据“十一五”期间新增农民工的数目算出来的。第三是拆迁和搬迁,算下来有1200万套,我们有详尽的拆迁和搬迁数据,比“十一五”期间增加了10%.一部分是改善型住房需求,一部分是城市建设的需求。总共加起来是2894万套。换句话说,刚性需求数在“十二五期间”一共有一亿套。这里有不足,没有考虑老龄化导致的住房供给情况,只部分考虑到改善性住房需求。
在中国,有13%的家庭拥有两套房子,而美国这个数据低于15%.德国等国家只有2%-3%,而中国5%的家庭有三套或更多的房子,最多达到15套。这些家庭的房屋数量相加,得出20xx年没有出售的商品房数据是166万套,目前在市场上的供给总数是4000万套。这样看起来还有5000万套的缺口,但是市场的生产能力是多少?大家都知道针对中国低收入家庭建设的3600万套保障房,剩余商品房开发数量是2300万套。这是什么概念?只需要中国的房地产行业再工作2年半时间。
这里把所有的可能性都考虑到了,只需要2年半的时间,中国的房地产就没有事情可以做了。这说明它的规模过大。房地产行业如果从住宅需求的角度讲,5年的增量是近3000万套。所以它每年只需要生产600万套房子,就可以基本满足中国家庭城镇化的需求、成年人的需求以及各种新增的需求。房地产长期的生产规模只需要现在的1/3,2/3的房地产商是要垮掉的,没有那么多的需求,房子是卖不出去的。现在为什么房子还可以卖出去?因为大家有投资需求。
房价下降30%,银行没问题
房屋价格太高。银行有详细数据,例如户主年龄以及住房贷款总额与家庭收入的比例,30-40岁时是作为“房奴”还款压力最大的时期,达到11-12倍。年龄大一点的人群这个比例会低一些,余额是8.59倍,这个数字在国外是2-3倍。如果是收入低的家庭,买房更困难,贷款总额是家庭年收入的32倍。
同时住房收益率很高,“名义平均收益率”达到340%.总的来看,房地产的收益情况确实很好,价格很好,已经很贵了,就形成了泡沫,没有一个国家历史上的泡沫是不会破灭的。
假设房产价格下跌,有很多家庭会受损失。房价在涨,首付很高。所以即使房价下降30%,中国的银行业也不会有问题。对银行而言,只有2.9%的房子贷款余额低于房价,会亏本。即使房价下降30%,对银行来说,也只有2.9%的家庭是亏本的。中国的刚需已经不是很强劲了。住房的行业规模太大,应该转型了。房产收益率很高,银行业没有问题。不会像美国一样,造成全行业的次贷危机。
现在都在谈房产税,其实房产税实施起来是非常困难的,有很多的阻碍。有一个比较好的方式是按揭税。目前二套房的贷款利率是基准利率的1.1倍,这是用行政手段给了银行超额利润,没有任何道理的。二套房的首付比例达到60%,这很健康,没有风险,贷款利息方面可以收取10%的按揭税。换一个说法就是银行把这个超额利润给了地方政府,老百姓一点损失都没有。但是效果是相同的。这是我们的一个说法,我们也给国家写了政策建议。
富裕家庭87%在城市
中国最富有的家庭与普通老百姓大概是什么情况?
符合什么标准才是中国最富有的家庭?城市家庭要达到414万的资产,净资产达到395万,家庭收入23万,非房产87万,那么就会达到中国前5%的家庭标准。富裕家庭87%在城市,12%在农村。主要分布,东中西部地区差距非常大。最有钱的5%家庭中有94%在东部,只有少数在中部和西部。哪个年龄段的人最有钱呢?30-40岁、40-50岁的中年人最有钱。他们的资产构成中,金融资产并不高,前者达到4.9%,后者是8.9%.负债高一点,但不多。
他们的钱主要用来自己开公司,他们持有的住房比例比较低,工商业的比例远远高于其他家庭。他们的资产中有22%来源于工商业。工商业经营收入比较高,达到一半,很多都是自己开公司。他们对经济的预期比较悲观。认为房价上升的比例更低一点,其余家庭比例是70%,富裕家庭是50%-60%。
农村到城市的“移民”问题。我们发现国家统计局目前高估了农民工进城的数目。以国家统计局的标准,在城市常住居民当中有50%都是城镇、农村户口,这是非常不可信的。目前在城市的农民工数量近1亿,远低于国家统计局的1.68亿。
正确的数据对国家的宏观经济决策非常重要。现在政府是以这1.68亿来决定3600万套保障房,这个数字大于实际情况。但另外一个数据与我们一致,农民工数量只有近1亿。农村人口住在城市,但这些农村户口的人在城市不一定都在打工,还有25%是学生、家庭主妇等。
房地产调查报告 5
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境,浓厚的商业氛围,旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今,xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势,xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域,同时,也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言,xx房地产无论从产品定位还是创新程度,都趋向于中高端。
20xx年以后,随着大量外埠资本注资xx,该区域房地产格局呈现出新变化。一方面,房产的整合概念不断增强,如永清片区的新天地项目,集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主,而是深化为产业概念,地产对城市的影响力进一步增强。另一方面,顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来,武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约,项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20xx年后,这一局面被打破,xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20xx年,xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前,xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局,物业形态上以高层为主,投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下,房地产项目的消化速度虽然有所放缓,但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征:xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征:xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右,均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。
供求特征:全市商品房销售项目中,xx区域占据了39.54%,xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征:包括、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位:中高端产品为主,中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征:浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析
(1)商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内,房地产开发量居武汉市前列,同其它区域相比,其价格一直呈现出上升状态,20xx年(1—6月份),xx住宅均价达到5894.43元/平方米,与去年同期相比,价格增长了39.57%。另一方面,受国家宏观调控政策影响,在进入20xx年以后,商品住宅的销量出现一定程度的下降,20xx年(1—6月份),xx住宅销量为8950套,与去年同期相比,减少了51.32%。
从上表可以看出,xx区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的,而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看,高档楼盘主要集中在xx中心城区,中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为武汉市的一个开发热点,住宅开发力度较大,目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的,相信随着该区经济不断的纵身发展,房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时,该区域交通日益通畅,市政配套逐步成熟,东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果,这些都将为这一带的房价带来一定的.升值空间。
(2)xx商品住宅市场供求关系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套,1—6月总供给13299套,市场总销量为8950套,总体供销比为1.49:1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动,武汉市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20xx年(1-6月份),全市旧城改造拆迁面积为16万平方米,同比下降28.94%。
同时,国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大,也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示,已拥有一套住房,进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求,因而受外部环境的影响较大,成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域,投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的20xx年最新调研数据显示,潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响,使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示:5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上,7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米
20xx年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示,90平方米以下户型供小于销,140平方米以上户型供大于销,90-140平方米户型供销比较平衡。其中,90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%,90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现,从今年1-6月份的情况来说,xx平方米以下户型的上市量较大,占到全市同等户型上市量的40.17%,90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成,根据其房地产发展特点,下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析:
(一)xx中心区
20xx年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米,较去年同期上涨2152.88元/平方米,涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套,较去年减少4630套,降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看,1至5月呈递增趋势,5月达到价格高峰,为7286.34元/平方米,随后6月价格出现小幅回落,但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说,成交方面较去年严重萎缩,总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况,主要由两方面因素造成,首先xx中心区商品房供应量趋于下降,与去年同期相比,新房供应量减少3成之多,制约了购房者消费;当然,更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区,房价涨幅过快,甚至超过中高收入购房者的支付能力,楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前,大多数开发商选择坚挺,仅有少部分尾盘项目打起价格战,这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世,集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造,势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建,位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来,xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势,各大板块功能定位不同又相互促进,将由点及面,以板块崛起带动周边区域发展,从而促进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(二)古田片区
20xx年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米,较去年同期上涨1516.4元/平方米,涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,较去年减少2609套,降幅为68.59%。
从成交价格情况来看,尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升,但与去年同期相比,在全市各区中价格涨幅居末位,仅仅高于青山片区。另外,成交方面,古田仅成交1195套,跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看,活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线,该地段离中心城区较近,周边配套也相对完善,所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此,随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成,该片区供应量减少,市场关注度有所下降,再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击,以至今年古田片区楼市较为沉寂。
对古田区域的整体规划,为古田板块的楼市发展改善了外部环境,区域房地产市场后期发展看好。随着硚口对古田区域的闲置工业用地进行处理,使得古田区域项目可以成片,整体开发,同时,未来轻轨通车,西汉正街商圈形成,都将在很大程度上改善古田区域的城市环境,为古田楼市的发展提供有力支撑。
古田片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(三)二七、后湖片区
20xx年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米,较去年同期上涨1694.93元/平方米,涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年下降42.06%。
从成交价格来看,该片区价格涨幅基本趋于平稳,1至5月稳中有升,6月价格略为回调。受供应量的影响,后湖地区商品房关注度下降,百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少,二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势,部分楼盘因而加大了打折力度,高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是,轻轨二期的正在加速建设,堤角至丹水池路段基本竣工,黄浦路段则已建设过半,交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面,二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中,家乐福等商业巨头已经确定落户,未来她将辐射后湖、二七等地区,弥补商业配套不足的现实问题。
二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(四)东西湖片区
20xx年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米,较去年同期上涨1431.83元/平方米,涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看,东西湖片区今年实现价量双增,特别是销量,尽管只增长14个百分点,但纵观今年全市其他的销售情况,该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪,但从该片区个别项目的调查显示,客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户,很多也是因为价格相对较低,所以将买房目标选定在郊区,面对高房价,有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘,从目前情况来看,东西湖尽管存在交通不便,但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型,一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明,市场环境的影响下,开发商开始注重产品结构的调整,产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同,本区域由于其自身条件限制,小高层的过渡时间不长、过渡量较少,迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合,才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看,高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”,而金银湖更是占据空港经济之利,未来还将在这里修建保税物流中心,发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系,加快异地置业的脚步,为下一步楼市的繁荣奠定基础。
房地产调查报告 6
一、城市居民目前住得怎样
从调查所涉及的范围看,城市居民以居住楼房为主。由于房改不断深入,目前居民住房私有化比例已达59.3%,超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。
二、多少都市人准备买房
据调查,五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21.9%,其中以经济适用房和商品房为主,预购面积在70-140平方米之间。购房资金将主要来源于家庭储蓄,政府及银行贷款也占据一定比例。
三、有了产权房,还买房吗
数据显示,调查总体中59.3%的家庭拥有住房产权,住房面积在20-80平方米不等,多为2、3或4口之家,其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高,20-50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么,是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢?调查结果显示并不尽然。调查显示,在已拥有产权房的家庭中,23.3%预计在五年内购房,20.1%预计明年购房,商品房及经济适用房仍占预购主导地位。
调查显示,无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子,属一期置业,为解决生活问题;而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子,属二期置业,为改善生活质量。
有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例,尤其是对大面积住房的购买。
另外,在商品房预购群体中,有产权房的家庭预购比例达55.6%,远远高于其他住房群体,预购面积以81-100平方米的需求为最高,达30.5%;而在100-150平方米的预购群体中,拥有产权房的家庭预购比例高达62.3%,可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是,他们的购买能力又怎样呢?
假设拥有房产权的预购者为一总体,调查显示,其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高,达16.5%;6000元以上的高薪家庭比例最小。从总体家庭月收入状况来看,我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000-2000元的比例最高,为30.4%;500-1000元的占22.3%;2000-3000元的占21.6%;希望房价在6000元以上的不足1%。
以上数据显示,人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力,但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场,对价格、服务及其他相关要素加以调整,相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是,在这些拥有房产权的预购者中,有69.1%希望使用家庭存款来购房,31.4%希望政府贷款,16.1%打算向银行贷款。看来,传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。
四、购房者是什么样的人
数据显示,25-34岁的人占购房人群的36%,位居傍首,而35-44岁的人群比例为20.3%,位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流,半数以上为全职工作者,重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域,以制造业职工、中级技术人员、商业/服务业职员/公司中级经理居多。
目前,家庭结构以三口之家或四口之家为主,购房计划多数定位在商品房及经济适用房,分别占预购比例的42.7%和39.2%;预购面积在70-150平方米不等,以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在2500-4000元间。另外,调查发现,收入越高越倾向于购买商品房。可以说,他们将是未来几年房地产市场内的'一支生力军。
五、居民购房承受能力有多大
房地产业区域性差异很大,但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。
从居民对房价的期望值曲线上来看,期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数(指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例)还比较高,这更加大了工薪阶层购房的难度。另外,中国人的传统观念是量入为出,还不习惯去花将来的钱,加之银行贷款手续目前还
稍嫌繁杂,担保条件较苛刻,还款制度不够完善,更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看,希望使用家庭存款的占68.6%,希望政府贷款的占31.1%,希望银行贷款的占15.5%,希望向亲戚朋友借的占12.2%。近七成的家庭可望用自有资金买房,近三成的人希望得到政府资助,只有一成半的人愿望办理银行贷款,可见,银行贷款制度亟待完善,以帮助人们改变固有消费观念,刺激消费增长,达到商家与消费者双赢的效果。
六、谁更急于买房
目前,从预购房者的人群结构来看,商业、服务业一般职工占预购总体的11.5%,居第二位,而这其中60.1%的预购者介于21-35岁之间;制造业职工占预购总体的12.8%,居首位,这其中46.5%的预购者介于21-35岁之间;而中级公司经理介于21-35岁的预购比例也超过了60%。由此可见,市场的重心在年轻一族。这一组人群中,63.6%为已婚,其中介于21-35岁的占43.7%,介于36-45岁的占30.4%;34.7%的独身,其中66.1%介于21-35岁之间,仅有1.4%介于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看,已婚的中、初级工作者构成预购主体,而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。
应该说21-45岁之间的人群对购房最有兴趣,他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房,面积介于50-140平方米之间,愿望花3000-4000元/平方米购房的也占有一定的比例。
七、居住环境对购房有多大影响
调查还显示,消费者已逐渐将目光投向新的视点,比如:环保问题、居住环境(包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围)等,这些都直接影响着消费者购房的决策。
目前环保已成为一种全球化的概念,购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9%,看来,争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言,郊区的物业价格比市区要便宜很多,“绿色”程度也大大好于市区,且有些文化小区的人文环境也很好,城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等,造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。
房地产调查报告 7
一、摘要
目前新城区规划面积33平方公里,人口35—50万。行政中心搬过去后,加上高教园区、高档住宅区,一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象,房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心,中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付,还将有不少楼盘先后开盘,伴之中心区生活配套设施和交通条件的不断完善,中心区即将成为又一个居住中心。
二、城区规划背景(新城:未来城市副中心)
新城区其定位为未来的政治、经济和文化中心。该区域规划总面积35平方公里,近期计划开发12平方公里,其中工业区5平方公里,规划总人口约12万人。新城区远景规划年限一直到20xx年,届时计划容纳20万人口;同时根据市里“南居北工”的发展战略,到20xx年新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市,充分发挥其xx城市副中心的优势,分担主城区的城市功能,减轻中心城区的城市负荷。
新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元,完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴,为休闲文化商业景观轴,今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行于天童南路的河道设置,办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块,是大型的城市公园。
根据规划,新城区空间环境特色可概括为:“一心”,即鄞州新城区的中心,为区行政办公大楼所在区域,它不仅在功能上是城市行政商业区,在空间景观上也是视觉中心,它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现;“两轴”,即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴;“三环”,即通过整合现状河流绿化,形成3道以核心区为核心的绿环;“四廊”,即利用现有4条主要河流,形成宽约100米的空间通廊;“三十六点”,即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点,布置城市公园。
三、已建成楼盘:
1、华泰剑桥:由华泰股份公司开发,北靠四明路,东临钱湖北路,建筑面积30余万平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅,以120——130㎡的三房两厅为主。内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站,交通比较便捷。
2、金湾华庭:由宁兴房产开发,位于钱湖北路以西,四明中路以北,总建筑面积约11万平米。由4幢小高层、15幢多层、9幢范围洋房和10幢联体别墅组成,共700多户,开盘价4000元/㎡左右,目前二手价6200元/㎡左右。步行五分钟可到达公交站点。
3、半岛名邸:由光大置业开发,位于天童北路与华裕路口,总建筑面积6万平米。东面和北面是自然河,由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉,活动室,健身房等,需步行10——15分钟方可到达公交车站。
4、东湖花园:由雅戈尔置业开发,位于中兴路与麦德龙交叉口,建筑面积70万平米。由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程,离市区十分钟车程,小区附近设有公交站点,是居住和休闲的首选地。
四、在建楼盘:
1、都市森林:由雅戈尔置业开发,四明中路以北,宁南路以东,总建筑面积26.6万平米,共1900多户。由10幢高层、20幢小高层、3幢多层、4幢公寓和79套三层连排组成,将于20xx年6月份开盘。
2、新都美地:由新都置业开发,位于天童北路与四明路之间,建筑面积9.7万平米,由11幢小高层、9幢高层组成,共650多户住户。以100——120㎡的三室二厅二卫为主。24小时热水供应,安保自动化,还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400元/㎡左右。
3、小城花园:由百隆房产开发,位于天童北路,杉杉工业城南面,总建筑面积7万平米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成,共828户。预计开盘价6200元/㎡左右。
4、四明春晓:由旗滨集团有限公司开发,建筑面积8万平米,共700多户。由多层、小高层、高层和单身公寓组成。
五、调查定论
从市场调查的过程和信息,我们可以清晰的看到,xx房地产主要开发商在参与打造新城区,结合城市规划和房地产市场规律,稳步有序的推进,实现了房地产业20xx年一个新的热点,在这个热点的背后是政府的宏观调控,和房地产业更趋于成熟,已建成的楼盘和未建成的楼盘,主体风格上是基本相一致的`,以欧陆风情为主,有代表性的春江花城、东湖场馨园最具代表性,从营销的角度上讲,风格不是主要形成竞争的因素,大量的百余平方普通住宅区,将吸引更多的购房者,从这里将引出一个环境与人文因素,以及周边的配套设施,成为营销新的引爆点;从各个小区的布局来看,总体上价格与价值是相吻合的,营销工作的主要重点,还是在于如何妙作聚集人气。总之,未来新城区的房地产市场还将持续走高。
房地产调查报告 8
随着中国经济的不断发展,房地产行业已成为国民经济中的重要支柱产业。作为房地产市场的主力消费群体,大学生群体的消费态度和购房需求也备受社会关注。为了深入了解大学生购房的情况,本文对该群体进行了一次问卷调查,并得出如下结论。
一、大学生购房预算
根据调查结果,大学生购房预算普遍在50—150万元之间。其中,70%的大学生购房预算在50—100万元之间,25%的大学生购房预算在100—150万元之间,只有5%的大学生购房预算超过150万元。可以看出,大学生购房预算相对较为有限,多数人在考虑买房时会考虑到周边环境、交通便利程度等实际因素。
二、大学生购房目的
调查结果显示,大学生购房目的主要有以下几个方面:
1、自住:大学生购房主要目的'是自住。通过购房,大学生们可以摆脱繁琐的租房流程,享受自由、舒适、安全的居住环境。
2、资产增值:为了提高资产净值,有一些大学生购房的目的是为了房价的增值,以成为他们未来的资本增值来源。
3、出租:部分大学生购房的主要目的是出租,以获得稳定的租金收入,来解决日常支出和生活开销。
三、影响购房的因素
调查结果显示,影响大学生购房的主要因素有以下几个方面:
1、地段:地段是大学生购房的首要考虑因素。大学生购房时通常会选择交通便利、配套设施完备、环境优美的地段。
2、房型:大学生购房时一般更倾向于选择装修精美、通透明亮、采光良好的房型。
3、配套设施:在购房过程中,大学生们也会重视小区或楼盘的配套设施,如车位、停车场、物业管理等。
四、大学生购房方式
调查结果显示,通过房屋中介、网上房产平台以及自行购买的方式是大学生购房的主要途径。
1、中介公司:45%的大学生会选择找中介公司进行购房咨询和买房事宜。
2、网上房产平台:近30%的大学生选择通过网上房产平台购房,以便通过网上直接发布和查看各种房产相关信息。
3、自行购买:约占25%的大学生购房时选择自行购买。
五、大学生购房的来源
调查结果显示,大学生购房的资金主要来源于以下几个方面:
1、父母赞助:超过60%的大学生购房的资金来源于父母赞助。
2、贷款:约有25%的大学生购房采用了银行贷款方式。
3、个人积蓄:约占15%的大学生购房则是采用自己的积蓄进行购房。
综上,大学生作为房地产市场的重要消费群体,越来越受到关注。通过本次调查可以了解到,大学生购房预算普遍有限,购房目的多样,受到地段、房型和配套设施等方面的影响,多数大学生采用中介公司和网上房产平台进行购房,而父母赞助是大学生购房的主要资金来源。
房地产调查报告 9
房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业,具有很强的产业关联性,被称为第三产业的龙头产业。随着城乡一体化进程的加快,县房地产业进入了新一轮快速发展阶段,房地产投资已成为扩大投资需求的重要增长点之一。正确引导县房地产业快速健康发展,对于推动城市建设,壮大城乡一体化产业支撑,拉动全社会投资与经济增长具有重要的现实意义。
一、县房地产业发展现状
(一)开发势头强劲,但投资规模不大。
县完成房地产投资5.05亿元,新建商品房61.9万m2,实现销售收入12亿元,其投资额、施工面积、竣工面积、销售额均大幅上升,新建商品房销售情况良好。今年1-8月,商品房施工面积56万m2;预售面积23.38万m2,成交金额5.9亿元;销售面积20.45万m2,成交金额4.8亿元;二手房成交面积12.31万m2,申报金额1.18亿元。但从房地产投资规模看,双流、温江、龙泉、新都分别实现房地产投资14亿元、10亿元、12.2亿元、5.6亿元,县房地产投资规模在同环区县排名第五,说明县房地产业投资增长空间较大。
(二)开发质量提高,但市场有待培育。
县房地产有企业开发的商品房,有农民在集体土地上联建的房屋,还有政府修建的安置房和农民新居,总体上住宅小区正从传统的户型逐步向景观舒适型过渡,新开发小区普遍注重环境营造,以西区花园为代表的高档住宅小区,其环境营造和物业管理,对县内其它小区开发起到了好的示范带动作用。从房地产市场来看,新建商品房市场供应稳定,需求旺盛,交易规范;二手房市场被进一步激活,交易频繁,逐步规范;农民自建房自发入市,隐形交易,亟待规范。一个城市房地产业成熟的标志之一是其二级市场成为交易的主体,上海市已超过50%,但就县1-8月的销售情况看,二手房销售面积仅占总销售面积的37.6%,这说明县房地产市场有待培育。
(三)开发成本上涨,房地产价格攀升。
以来县商品房价格有较大幅度增长,筒、犀浦、红光和其他镇与比较,住房平均价格分别达到、2400、1800、1000元,增长25%、15%、50%、25%;营业房平均价格分别达到5200、6700、4000元,增长16%、29%、12%、34%。主要原因:一是成本推动。外北仓库、原筒二小和小北街片区的地价分别达到每亩93万元、119万元和124万元,县城片区地价从平均每亩约50万元涨到100万元左右;其次是建筑原材料价格上涨等建设成本提高。二是需求拉动。以来县商品房市场呈现阶段性供不应求,使得商品房平均成交价格上扬;去年以来,县政府采取的促进二手房交易措施收到明显效果,今年二手房交易频繁,价格也有较大幅度增长,筒、犀浦、红光和其他镇二手房市场成交价格分别达到1250、1350、1000、650元,比增长25%、8%、18%、8%。
(四)开发主体增多,但楼盘规模小。
随着城市交通网络不断完善和城市辐射功能的增强,加之成都近郊区市县特有的地价、房价和环境优势,近郊区市县已成为房地产商投资的重点。由于县房地产业具有明显的后发优势,很多企业都看好这个市场,目前各类房地产开发企业已达到39家,竞争非常激烈。但由于用地供给的约束,楼盘相对较小。以来,全县共出让土地13宗,其中房地产开发超过50亩的仅有3宗地,最大楼盘面积178.4亩,最小的仅2亩。总体上看,目前20—50亩的小楼盘较多,规模小,档次也不够高,精品楼盘相对偏少。
二、房地产市场需求形势分析
(一)县城市发展方向和重点。
成都市新一轮城市总体规划对县城市发展定位是:成都市重要组成部分,成都市西部新中心,以发展科教文化为高新西区配套服务,建设既适宜居住,又适宜创业的“综合性城市片区”。县自身的定位是:率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心。到县城区将新增建设用地15平方公里,城区总用地达到30平方公里,人口达到20万人;到2020年规划城市建设区面积51平方公里,城市片区人口45万人以上。东南部新城是县未来城市发展的核心区域,将承担县的行政中心、商务中心、居住中心等城市主要功能。用地规模7.1平方公里,规划道路共16条,总长约27公里,预计投资约5亿元(不含拆迁安置费)。从今年开始计划用3年左右时间分步建设,重点建设高新区西区配套行政商务中心、南二环路及东延线、东二环路及南延线、长青路5条城市道路及配套基础设施。
(二)促进房地产市场需求的有利因素。
一是城市化水平快速提高对住宅形成巨大的需求。随着城乡一体化的快速推进,到2020年全县城市化水平将达到80%,年均提高2个百分点,县城片区年均新增1.8万人以上。城市人口在短时间内的迅猛增长,无疑给房地产市场带来巨大的需求拉动。以人均建筑面积16m2计算,每年需新建住宅28.8万m2。
二是居民消费结构变化形成对住宅的需求。以来,县城乡居民收入有较大幅度增长,城镇居民人均收入从6569元增加到10200元,农村居民人均纯收入从3098元增加到4210元,收入增加在一定程度上提高了居民购房能力。另一方面,居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设施,与现在新开发的`商品房比较都存在较大差距,加之目前开放了二级市场,居民通过“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”,正在推进住房消费的升级换代。同时,随着城乡一体化的推进,有条件的农民也将成为潜在的购房对象。
三是县外人口来县购房形成对住宅的需求。成都市的老龄人口逐步增多,他们大多不太适应越来越拥挤、快节奏的城市生活,而选择到距中心城区近、空气清新、自然条件相对优越的县来居住;高新区西区紧邻县,区内一些白领阶层也会选择在县买房;省内不少市外人口到县定居或投资,由此也形成较大的市场需求。据调查,目前除筒镇购房户本地居民较多外,犀浦、红光两地商品房购买对象县外人口占了绝大多数。
(三)制约房地产市场需求的主要因素。
一是收入预期不确定。以来,县地区生产总值年均增长8.2%,农村居民纯收入年均增长6.3%,低于地区生产总值增长;城镇居民人均可支配收入年均增长9.2%,虽然比地区生产总值增长略高,但受企业改制职工转变身份、就业压力较大等影响,加之医疗、养老、教育等制度改革,也都增加了居民的支出预期。未来收入的不确定性和支出预期的增加,对当前购房消费造成一定抑制。
二是住房产权制度不健全。市场交易的各类住房中,只有房地产开发企业出售的商品房可以获得房屋所有权和土地使用权证书,其它房屋,包括上市的已购公房、经济适用房、合作建房和私房等等,其土地的供给形式极其复杂,凡是在非出让方式获得的土地上所建房屋都不具有土地使用权证,因而难以上市交易,也无法办理抵押贷款,这给购房融资带来一定的难度,对房地产需求造成了一定影响。
三是国家宏观政策约束。近年来,商业银行对个人贷款业务中住房贷款占了绝对比重,金融对个人购房支持力度有了较大幅度增加。但是由于商业银行住房金融资金来源单一,贷款流动性差,缺乏完善的风险分散机制;个人住房抵押贷款条件偏严、期限偏短、额度偏低,还款方式单一等问题,都对住房金融健康发展形成一定阻碍。加之去年以来国家宏观调控提高商品房按揭贷款利率,也导致金融对房地产业的支持力度有所减弱。
三、加快房地产业发展的对策建议
(一)合理定位,选准房地产业发展主攻方向。
据世界银行对世界很多国家考察认为,只有房价与家庭年收入之比达到3:1-6:1时,才能形成有效需求。县城镇居民人均可支配收入10200元,其中用于购房与建房支出950元,占支出的11.5%,比(500元)增加450元,家庭年收入与房价比在6:1左右,应该能够形成较大的有效需求。另据调查,市民最想购买的套型面积在80-100m2之间,其次是100-130m2,而130-150m2以上的相对较少。又据中介机构的交易情况显示,与大户型、超大户型住宅相比,中小户型房源更受普通购房户青睐。因此,县房地产业在今后一段时期内应坚持“放开高价房、优惠中低价房、建设廉租房”,应“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”,应以中档小区建设为主,辅之以部分高档社区和适量的经济适用房,满足不同层次消费群体的购房需求。最终达到居者有其屋,居者有佳屋,并享受良好的人居环境和完善的生活配套设施。
(二)科学规划,同步推动旧城改造和新区开发。
加快县城旧城改造,进一步完善城市功能,同步推进东南片区新城区建设,扩大筒、犀浦和红光城市片区规模,改善城市形象,提升城市品位,建设生态人居地,打造都市后花园,增强城市吸引力,吸引更多的人口来县购房置业。在旧城改造和新区开发的过程中,应根据国家拆迁安置政策,结合县实际,依法拆迁安置,切实维护被拆迁居民的利益;在不断完善城市总体规划的同时,积极制定县房地产业发展五年规划,使该产业的发展更为有序合理;对土地实行非饱和适度供应,保持土地的卖方市场,防止以地生财,将房地产业导入健康、持续发展的轨道;适应住宅地产郊区化和大盘化的趋势,对城市片区房地产开发,以城市总体规划为依据,避免地块分隔过小、业主林立、开发档次低、物业管理落后等现象,使房地产走上品牌、规模发展之路,并以此推进县城市品位的快速提高。
(三)招大引强,实施成片开发和品牌战略。
品牌是消费者最能直接利用的信息。县应着力引进有实力的大企业,全面实施房地产品牌战略,走规模化、精品化开发路子。以第26届成都市房地产交易会为契机,加强房地产市场营销,抓好“打开西部21世纪的财富之门,共创西部21世纪的财富生活空间”的主题宣传,依据“成都西部新中心”的定位,加快各类房地产开发建设,满足不同层次消费群体的购房需求。努力提高房地产开发建设的科技含量,积极推广运用信息化技术,加强小区的安全防护体系建设,推进智能化管理、防火监控及保安自动化体系建设;推广西区花园的开发建设模式,注重小区环境营造,推动房地产市场的精品化发展,犀浦镇因离市中心较近,外来购房者较多,应以开发中高档住宅小区为主;合理安排中小户型比例,满足县普通百姓家庭的经济承受能力和消费水平,寻求户型平衡,在筒镇要适度开发中档住宅小区,以满足普通居民住房升级换代的需求;合理安排经济适用房建设,保证拆迁居民和城市低收入家庭的住房需求;考虑以五六层的多层公寓为主,辅以一定小高层和联体别墅,满足部分高收入群体的高档消费需求。
(四)完善政策,为房地产业发展提供优质服务。
进一步制定并完善关于加快房地产业发展的相关优惠政策,开通房地产“绿色通道”,简化手续办理程序,提高报建效率,为房地产业发展提供优质服务。完善户籍管理政策。当前购房入户必须取得房产证书,而一些按揭购房户在短时间内还不能拿到房产证书,导致无法办理户籍手续,相关部门要进一步研究凭购房合同和发票办理入户手续的政策。进一步降低住房二级市场的入市“门槛”,简化办事程序,实行“一条龙”服务,方便群众办事,以此进一步激活房地产二级市场。完善社会保障体系。普通住宅的消费主体,是占城市人口总数80%以上的中低收入户,而目前城区的房价对这部分人来说有些偏高,为保障工薪阶层、低收入群体的利益,政府应继续大力发展经济适用房,将经济适用房和廉租房纳入社会保障体系。
(五)加强管理,促进房地产业健康发展。
加强房地产开发企业管理,严格从业资格;具体开发项目采取向社会公开招标的形式,加强对项目建设的监理。采取经济、技术、法律等手段规范房地产市场,使房地产交易的各项信息公开化,营造公平竞争的环境。促使房地产逐步实现土地开发与建筑分开,物业管理与经营开发分开,不同企业按照产品价位和特征打造不同品牌、不同风格。加强小区物业管理,引进有实力、服务好、讲诚信的物业公司,新开发小区必须纳入物业管理,旧的小区逐步纳入物业管理。
房地产调查报告 10
随着我国经济的快速发展和人民收入的增加,房地产市场成为了人们最为关注的领域之一。而对于大学生来说,房地产更是不可避免的话题,他们需要考虑租房、购房等问题。本文将从大学生的视角出发,对房地产市场做一个调查,了解大学生对于房地产的态度和看法。
一、调查设计
本调查主要采用问卷调查的方式,共设计了20个问题,其中包括个人基本情况,家庭状况,租房情况,购房意愿等。在人均居住费用和家庭月收入等方面设定了多个选项,以方便回答者填写。
二、调查结果
1、受访者基本情况
本次调查共收到145份有效问卷,其中男性占比54.5%,女性占比45.5%。大学本科生占比80.7%,硕士研究生占比15.2%,博士研究生占比4.1%。在受访者中,有43.5%的人来自一线城市,18.6%的`人来自二线城市,27.5%的人来自三线城市,10.3%的人来自四线及以下城市。
2、家庭状况
大学生在家庭中的财务状况与其他年龄群体相比相对较差。在家庭月收入方面,大部分受访者的家庭月收入在1万元以下(66.2%),个人月均居住费用在2500元以下占比42.8%,在2500—4000元之间占比25.5%。在家庭房产情况上,76.6%的受访者家庭拥有一套房产,21.4%的受访者家庭拥有两套及以上房产。
3、租房情况
本次调查中,有57.9%的受访者选择租房居住,25.5%的受访者选择宿舍居住,16.6%的受访者选择自己购房居住。在选择租房情况下,选择城市中心地带的人数最多,占比为44.1%。选择合租的人数占比最大,达到了75.9%。在签订合同方面,有49%的人选择签一年的合同,22.4%的人选择半年,另外有28.6%的人选择不确定时间的合同。
4、购房意愿
在购房意愿方面,有50.3%的受访者表示有购房意愿,27.5%的受访者表示暂无购房计划,22.1%的受访者表示可能会购房。在选择购房地点方面,选择一线城市的占比最多,达到了42.8%。在价格方面,个人承受能力最高的价格区间为200万以下,占比高达78.6%。在支付方式方面,绝大部分受访者选择了银行贷款。
三、调查分析
通过此次调查可以看出,大学生在房地产市场中处于相对劣势地位。大部分受访者家庭收入低于1万元,难以承担高昂的房价。此外,大学生在选择租房居住时,更倾向于选择城市中心地带和合租的方式,租房成本同时带来了相对高的生活成本。
在购房意愿方面,有一半的受访者表示有购房意愿。但大部分人选择购房价格相对较低的地方,同时选择银行贷款偿还。而由于限购政策等影响,大多数大学生很难在一线城市购房。
四、结论
大学生作为社会中的一股重要力量,对于房地产市场具有重要的影响力。从此次调查结果来看,在经济条件较差的情况下,大学生在租房成本的问题上显得十分敏感。在这样的背景下,政府和房地产开发商应考虑推出更具实际意义的优惠政策,让大学生也能够享受到更好的住房。同时,除了加强对房地产市场的监管,还应加强对大学生在购房和租房方面的帮助和引导,让他们能够更好地适应这个社会。
房地产调查报告 11
一、我县房地产市场发展的现状
(一)房地产市场发展形势分析
近年来,在县委、县政府“奋力跨越争进位,富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳定的态势下,全县房地产市场呈现快速运行的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、竣工面积,商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前,我县具有房地产开发资质的企业已有17家,“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展,大大提高了居民的居住生活水平,为我县经济增长注入了新的活力。
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面,已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升,居住环境日益改善。20xx年以来,在房地产市场供需两旺的同时,我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升,购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25%左右。
总体看,20xx年我县房地产需求增长速度将低于20xx年,房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大,我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力军;同时,个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主,投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康,一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。20xx年,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的占7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%,说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者,整个销售市场处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了20xx年爆发性增长之后,将趋向平稳,全年增长速度预计将小于xx年水平。20xx年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2,同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加,以及商品房配套设施,环境建设档次提高等因素的影响,20xx年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平,但市场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”,并且还具有相当的发展空间。
20xx年全县房地产开发完成投资2.05亿元,比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%,拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%,拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。20xx年,房地产销售收入1.3亿元,按拉动消费系数1.4计算,拉动其他消费额1.82亿元,两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。
(二)房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大,中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成,严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快,而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅,广大低收入群体只能望楼兴叹,希望能多推出经济适用房以及小户型楼房,以满足部分弱势群体的购房需求。
2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统,包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种,由国税、地税、财政分别征收,计税方式复杂,征管难度大。建立房地产信息系统,一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况,增加透明度,为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据,有利于调控市场,规范交易行为,实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台,以房地产信息为依托,实现信息共享,通过部门配合、环节控制,推动房地产税收征管精细化管理,达到“先缴税、后办证”的要求,以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立,相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成,不利于及时便捷地对市场进行监测分析,同时也造出市场信息不对称、透明度不高,不利于合理引导房地产投资和消费。
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺,导致产权、产籍多头管理,市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求,一个县只能有一个发证机关,并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产,特别是各乡镇驻地企业,因无法办理全国统一的房产证,所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续,不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮,损害了群众利益,还造成了国家税费的'流失。
4、部分开发商重视商品房建设,轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低,配套不完善,开发项目整体功能差,造成消费者使用不方便,也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。
5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中,除还建本村居民和本单位职工住房外,还对外销售了许多手续不完备的房屋,驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建,并将多建的住房违规出售,这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争,对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通,影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议
1、引导普通商品房建设,推行安居工程(经济适用房和廉租房),调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨,各种税费减半征收,出售价格实行政府定价,按保本微利原则确定,主要面向社会上的中低收入家庭出售,是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。20xx年11月,由县房管局牵头,统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示,我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%,低保家庭无房户约为三分之一,有住房的用户,平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一,且大多住房设施不全。所以,实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求,是政府义不容辞的责任。另国办发【xx】37号文件已经要求,自20xx年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
2、注重规划,加快步伐,搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况,待开发的区域很多,前景是好的,因此加快旧城改建工作将是大势所趋,势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标,坚持新区开发和旧城改造相结合,正确处理经营城市和旧城改造的关系,继续大力推进旧城区改造,力争在未来五年内,县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发,改变过去那种局部改造、见缝插针的做法,实施地段开发与周边环境相协调的开发模式,对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则,实行统一规划,合理布局,综合开发,配套建设。坚持成区连片开发,开发一片,配套一片,完善一片,宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组,领导小组由县政府分管领导负责,县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”:即先做被拆迁人的思想工作,处理解决好拆迁工作中的相关问题,后发布拆迁公告,最后签订拆迁协议。
3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求,通过市场改善住房条件,临沭县人民政府下发的沭政发[xx]43号文中规定:“从1999年1月1日起,停止单位自行建设住房,需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[xx]22号文件中再一次规定:“从意见下发之日起(20xx.3.22),各级党政机关和事业单位一律停止单位建房,鼓励机关、企事业单位职工投资置业,通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[xx]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调,“自本通知下发之日起,一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响,以任何名义、任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此,机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房,找市场”的观念,杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。
4、加强农村房屋权属登记工作,建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证,以维护正常的房地产市场秩序。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念,整体提升我县房地产企业的综合实力和水平,这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式,尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业,提高企业整体素质,增强生存与发展能力,提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化,实施精品带动战略,提高信誉,建立品牌,扩大市场;三是要注重物业管理,充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”,实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案,树立起经济伦理观念,在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态,尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。
6、各部门加强协调沟通,做好拆迁工作。近年来,城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事,但在实际工作中,由于牵扯到各个方面的利害关系,特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题,拆迁工作变得十分复杂,并出现了一些新问题,新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现,有的房产已拆除,但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续,导致一宗土地出现两套房产证,权属上容易产生纠纷,不利于房产档案的管理,至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定,计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责,协同做好城市房屋拆迁管理工作,使上述问题得以妥善解决。
7、加快房地产交易大厅建设,强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上,决定整改再进步,效率再提高,建立真正意义上的“一站式”服务大厅,每科室都有一名工作人员进驻大厅,群众进一个门,领一份表,就可办妥所有手续。同时,在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板,形成了一个“房产小超市”,既方便了人民群众,又宣传了开发公司,可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。
房地产调查报告 12
一、前言
20xx年,受国际金融危机及国内经济回调的影响,住房销售低迷,房价涨势逐步回落,房地产市场进入调整阶段,调整程度逐步加深。20xx下半年,作为扩大内需、促进经济增长的重点,中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。
一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业,并连续出台一系列鼓励住房消费的政策,从政策层面上给予消费者信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施,力争20xx年经济增长保持在8%以上,在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。随着经济适用房和限价房大量入市,20xx上半年,市场迅速回暖,信贷政策转向宽松,开发商迎来了又一春,房地产市场重新上演“地王争霸”、“房价攀升”。
二、全国20xx年房地产市场形势分析与展望
1、全国房地产开发企业完成投资及增速情况
统计局公布的最新统计数据表明,全国房地产开发本年完成投资xx亿元,比去年同期增长:xx;全国房地产住宅商品房开发本年完成投资xx亿元,比去年同期增长:xx;统计数据表明20xx年,全国商品房销售面积达到xx万平方米;销售面积增速为xx%。
2、习水县房地产开发企业完成投资及增速情况
统计局公布的最新统计数据表明:习水县房地产开发本年完成投资亿元,比去年同期下降;全国房地产住宅商品房开发本年完成投资xx亿元,比去年同期下降xx%;统计数据表明:习水县商品房销售面积达到xx(万平方米),销售面积增速为xx%。
国家发改委数据显示,从有关数据来看,房地产在经过了前一段时期调整后,已经率先进入到了回升的阶段。从全国70个大中城市房屋销售价格指数来看,已经份开始环比上升。全国房价已连续五个月上升,房地产开发投资的增速也逐月上升,说明我行信贷投资的信心正在增强。商品房销售的火爆,使得房地产开发的国内贷款和个人按揭贷款大幅增长。
三、习水县房地产开发投资情况
从去年1月份开始,习水县房地产市场就已走进了回暖的轨道,新房销量逐月攀升。五月份新政出台又助推了房市的反弹,据统计,1至4月份习水县城区销售数据分别为xx套,接连刷新了单月销量纪录。5月份,习水县城区销售量达到了套,到6月份时,这个数据是套,其中120-144平方米的户型占了三分之一,100-120平方米的户型占了近四分之一。除#上签约销量猛增之外,各楼盘销售点的看房客户大量增加,市民对房地产市场的关注度大为上升。
随着房市的火爆,各品牌开发商现有楼盘基本销售完毕。多家开发商表示,将加快现有项目的开发力度,新盘开发将尽快上马。业内人士认为,随着市场销售的回暖,特别是优质楼盘的住房销量稳步上升,同时,政府给予开发商的一系列优惠政策,减小了后续项目开发的压力。20xx年下半年,新开发投资项目面积约平米,有实力的开发商都会加快施工进度,尽快启动后续项目开发。在20xx年12月以前,将有约80万平米的销售面积。
四、20xx年住房市场价格形势分析
1、政府关于促进房地产健康发展的意见
20xx年,市政府出台了《关于进一步促进房地产业加快发展的意见》(以下简称《意见》)。
一、实行购房优惠政策
(一)对个人购房实施补贴。
(二)实行住房转让契税、印花税和土地增值税减免。
(三)实行房地产交易相关费用优惠。
(四)调整住房公积金贷款政策。
(五)实行银行贷款利率优惠。
(六)支持自住型和改善型住房消费。因地震灾害住房损毁而重新购房的,可视为首次购房。
(七)实行购房入户鼓励。凡在习水县城区购买商品住宅的,购房人及其直系亲属可按有关规定申请迁入办理习水县城区户籍,相应可办理子女入学等手续。
2、支持房地产企业发展
(八)减少城市基础设施配套费。
(九)对行政事业性收费实行“一费制”。
(十)降低水电气有线数字电视安装费。
(十一)盘活存量建设用地。
(十二)鼓励房地产信贷投入。鼓励商业银行在国家适度宽松的货币政策指导下增加有效信贷投入,支持符合条件的`房地产企业的正常合理信贷需求,对资信好但短期资金周转出现困难的企业和项目贷款给予重点倾斜。
(十三)加大税收支持力度。
3、营造良好发展环境
(十四)提高服务效能。为开发企业和购房者提供优质服务。
(十五)强化市场监管。
(十六)加强宣传营销。紧紧围绕“东坡老家,快乐习水”形象主题词和“生态习水”、“宜居习水”、“安全习水”等优势特征,优化市场交易环境。
(十七)加大督查力度。加强房地产政策执行情况的督查督办。
这个被称为“习水县房市新政”的《意见》从一出台便受到了世人的关注,大家对这个房市的“起动机”给予了厚望。购房者希望“新政”能给自己带来更多的购房实惠;开发商希望“新政”能启动楼市,销售出现有房源,减轻自己的资金压力;政府希望“新政”启动楼市,让楼市带动整个地域经济的发展。
目前,我国“大城市化”仍在进行,大城市服务业定位和城市吸引力使其每年常住人口增长仍较快,从而带来新增住房需求。从短期看,地产专家认为,累计需求使得今年的潜在需求量巨大。而近期市场成交回落,除了涨价因素以外,开发商新增供应和库存减少也是重要原因。但房价上涨过高导致购买力透支,可能造成交量大大低于均衡状态;同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费,这依然值得警惕。
房地产调查报告 13
一、调查目的
了解房价的上涨以及居民对此的看法,和解决方案
二、调查时间
20xx年xx月xx日——20xx年xx月xx日
调查地点:房产公司售楼部
三、调查方式
通过与客户签订合同了解到的信息,以及聊天时的询问和在网上查阅资料对相关资料的总结。
四、调查结论
造成房价上涨的原因有:
1、宽松的信贷政策:在与客户的合同签订中,有70%左右居民是选择贷款和按揭,现在首付最少可以达到30%,这样的政策促使了大量居民选择购房,因为银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款。这样可以使很多工薪阶级都能暂时买的起房,可以说,宽松的住房开发贷款和住房消费贷款促进了房屋的购买和房价的上升。
2、城市用地的紧张:城市用地越来越紧张,不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾。必然会导致房价的不断上涨,这是房价上升的根本原因。
3、地方财政对房地产的依赖:城市土地出让成为地方政府的重要财源,别且房地产还可以拉动很多企业的发展,比如说建材,家具,瓷砖等等,已经成为了地方经济发展的重要支柱。
居民对此的看法:在与居民的接触中我了解到,大多数居民都认为现阶段的房价都是只涨不跌,无论自己现阶段有没有钱都必须努力为自己买一套房,并且很多家长都为自己的小孩子买了房,也有一少部分人把买房当做是一种投资,坐等升值。所以总结一下就是人们认为,房子无论多贵都得买房,房子已经成为生活的重中之重,也是一个人成功与稳定的标志。
五、解决方案
1、加强城乡一体化建设:
从先阶段来看是大量农村人口涌向城市,从而导致了城市各个方面的资源短缺,所以我们应该要扩大城市空间加快城乡一体化建设的'步伐,引导农民的就业发展路线,引导农民向县城集中,发展县域经济,从而减缓城市住房的压力。
2、大力发展公共租赁房:
大力发展公共租赁房,用低于市场价或者承租者承受起的价格,向新就业职工出租,包括一些新的大学生,还有一些从外地迁移到城市工作的群体,这也是目前国家解决住房问题的通行做法。会适当的缓解房屋购买紧张的压力。
3、加强市场监管理
做好房地产市场价格的监测和发布工作,合理引导居民理性购房,加大对房地产市场秩序专项整治力度,对谎报销售进度,和哄抬房价的行为进行严查。
房地产调查报告 14
“只要去做,你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里,所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。
房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据,不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断,从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度,探讨了房地产市场分析的层次与内容体系,归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点,对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析,并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容
1、房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为以下三个层次的分析,每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上,它们之间有逻辑联系。
区域房地产市场分析:
是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济,对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析:
是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析,是在前一层次分析的基础上,对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。
项目房地产市场分析:
是在前两个层次的基础上,对特定地点特定项目作竞争能力分析,预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况,对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容较为复杂与多样,将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同,有的可能只包含其中的几项。
地区经济分析:
是研究地区的经济环境,它包含地区经济的基本趋势分析;地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果,而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整,以反映最新信息,当然,如没能找到公共机构的预测信息,也需作一些独立预测。
区位分析:
是某地点的最佳用途分析,它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较,发现市场机会;在有两个或两个以上的可选用途时,就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析,而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。
市场概况分析:
它包含对地区房地产各类市场总的未来趋势分析;把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中,考察它们的地位和状况,分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。找出影响计划项目成功的关键问题,明确下一步分析的方向和侧重点。
专业市场供求分析:
它包含根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地,确定市场研究区域;细分市场,进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场;分析各子市场的供需关系,求出各子市场的供需缺口;将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场,具体求出目标子市场供求缺口量(即未满足的需求量)。
项目竞争分析:
它包含:分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征;根据目标物业的特征选择、调查竞争物业;进行竞争评价,确定目标物业的竞争特点,预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)。这里面还包含要得出三个分析的侧重点,即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然,每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型,进行目标物业的规划设计和产品功能定位,并找出目标物业的竞争优势,提出强化其优势、弱化劣势的措施,并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析,总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系,将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划。
敏感性分析:
测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围,反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围,对分析中的关键假设,测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下,允许变动的范围。
二、不同使用目的下房地产市场分析的特点
在实际应用中,某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等,他们由于各自不同的目的需要,对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。
1、投资决策中的.房地产市场分析
房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目,决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握,它要做的是项目房地产市场分析。其中,置业投资决策要确保项目的经济能力,分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会,选择正确的位置、合适的开发时间,以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。
2、项目融资中的房地产市场分析
房地严项目融资中要时项目进行市场评估,以预测项目的销售收入,作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中,开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力,确保贷款和投资有一个好的市场基础,确保项目的经济能国,作为贷款项目选择的重要依据。
3、房地产证券化中的房地产市场分析
在房地产证券化过程中,房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值,帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等,为投资者提供抵押对象的完备信息,反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据;为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析,价为分析证券实际价值的参考,并为进行证券结构控制提供依据。总之,为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂,它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。
4、房地产开发中的房地产市场分析
房地产的开发过程中,开发商要根据市场的需要确定方向,设计或修订投资策略,指导选定位置,进行产品计划、设计、品质、定价、调整,获取规划许可和政府支持,获取金融机构贷款的支持,制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平;根据项目特点进行亮点的挖掘,据此制定营销策略;另外,市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度,增强了企业的竞争能力,实时调整营销策略。
5、市场宏观管理中的房地产市场分析
房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律,以合理制定有关的房地产产业政策;把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境,及房地产市场供求情况,了解整个房地产宏观市场,以指导土地规划及利用,合理控制土地开发与土地供给的数量与结构;了解房地产专业物业供需情况,为房地产合理结构控制提供依据;房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同,了解计划开发项目周围公众的态度,以确保新的开发适合社区的需要,满足公众的需要。
研究以上各类活动的特点,得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。
三、提高房地产市场分析有效性的途径
1、影响房地产市场分析有效性的原因
通过对房地产市场分析的系统研究,本文认为影响市场分析有效性的原因有:第一,分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在,才能使分析切中要点,达到一定深度,不因分析内容过多而遮掩了主体的分析;第二,分析过程中逻辑关系是否合理。第三,市场分析所选用的分析方法是否恰当;第四,市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中,如有以上原因的一个或几个情况发生,都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地户市场分析有效性的途径
总体上来说,要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度,首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求,明确市场分析的工作重点,有针对性地分析。同时,要求在分析过程中,采用合适的市场分析方法,论证有力、结论明确。具体的要求是:系统完整、逻辑清晰合理;报告中采用的数据有针对性,有两个以上数据来源的比较;需求参数确定合理,对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析,而不是简单采用了不变的参数来求算;预测需求时测定了细分市场的分段需求;分析中要分析子市场分段中有竞争的供给,而不是笼统地分析已建和在建项目的供给;市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性;市场分析结论明确,结论适用的范围界定清楚,能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。
房地产市场分析,是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法,这也是考察房地产市场的最根本的依据,是房产走向的导航标!
房地产调查报告 15
关注民生,让百姓实现“住有所居”的目标,是党委、政府的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关
部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下:
一、基本情况
近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。
至10月份,全市共建成商品房面积210.6万㎡,完成销售面积136.8万㎡,空置面积74.0万㎡,空置率为35.2%,其中1—10月份全市建成商品房面积49.1万㎡,销售27.2万㎡。
榆林市区商品房均价1646元/㎡,涨至2300元/㎡,更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,1—10月份,高层3900—4100元/㎡、多层3000—3200元/㎡。尽管下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。特别是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5—10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。——全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中完成22万㎡;完成18.1万㎡,同比下降17.7%;完成45万㎡,同比增加了148.6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套),总投资1.17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大,楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚,撤地改市特别是以后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2),充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来,榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响,全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑。全市房地产上市交易面积67.6万㎡,交易额17.9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7县区第一季度较去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力:一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是政策效果显现。上半年为防范通货紧缩,保持经济增长,稳定宏观经济形势,国家出台了不少扶持政策,增强了消费者的购房积极性。同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了三季度楼市的大爆发。同时,银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增加206亿元,较年初增加137亿元,增长29.35%,同比多增76亿元,增量已相当于全年的181.75%,增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末,全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合
2、区域发展不平衡,南北差异较大。由于我市经济南北差异较大,作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场,绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时,房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县—全县共建成商品房面积60万㎡,房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上,南部县区的房价则普遍较低,基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少,消费者趋于理性。以来,受诸多因素的影响,特别是房价的过快增长,导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目,助推了房价的强势上涨。但从第三季度以来,受金融危机影响,榆林的房地产市场出现了持续低迷,投资型购房客户明显减少,一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性,房地产市场更是一种刚性需求在推动,泡沫成份在逐步减少,榆林的房地产市场正在逐步走向规范,走向成熟。
4、土地价格大幅上升,土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从起实施,随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化,土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道,土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛,其土地价格逐步抬高,开发成本大幅上升:
以前,榆林城区土地价格亩均价为57.43万元,而2006—2008每亩均价为207.4万元,亩均价94.1万元,基本与以前持平,土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查,上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动,现在建和销售的商品房,是以前的储备土地。金融危机以来,房地产企业均未冒然购地,他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断,土地购买热情不高,对土地价格的心理预期不是很乐观,导致土地需求锐减,土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨,土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用,从2006到呈现先高后低的趋势,从高速增长到大幅回落。至,榆林市房地产市场持续火爆,土地购置费用快速增长,增速达到1.7倍;之后受市场影响,房地产投资热情减弱,使得至土地购置费用有较大幅度下降,同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价),从的2050元/㎡上升到的2394元/㎡,上涨了344元/㎡,涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看,土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素:一是随着居民生活质量的不断提升,居民住房以旧换新、以小换大,住房的更新换代成为时尚。与此同时,股市持续低迷,存款利率较低,房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此,经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看,随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施,增加了土地出让的透明度,增大了土地获取价格,从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响,增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善,也增加了商品房建设成本,促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备,是将“生地”变为“熟地”资金的投入,进行土地平整等“七通一平”的过程。从—,每平方米土地开发成本由263元上升到794元,增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加,自筹资金比重减少。榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中,国内贷款占到17%,到上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下,我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产市场良性发展政策的'具体体现。国内贷款达到48%,企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响,市委、市政府审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳定发展期,对经济增长的贡献不断增大。从到,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速度。到,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值,可视为对经济增长的间接贡献率,到榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大。
3、房地产业对消费增长的贡献。以来房地产销售额平均占全社会消费品零售总额的8.41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择。
4、房地产业对财政收入的贡献。—房地产税收呈平衡增长态势,净增加1976万元,房地产市场销售活跃。房地产税收7116万元,较上年同期减少2742万元。1—10月份,房地产营业税入库9877万元,较去年同期6024万元增长的63.96%。1—10月份,房地产税收总额6256万元,较去年5349万元同比增长16.96%。
此外,房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
从表8可以看出,全市房地产税收占税收总收入的2.87%,房地产税收对全市地方税收贡献较大,房地产税收收入占税收总收入的2.53%,所占比例略有下降。但实际上,与同期相比,净增加了198万元,仍处于上升趋势。进入,受房地产市场下滑的影响,房地产税收全年完成7116万元,占税收总收入的1.18%,较上年同期减少2742万元,所占份额下降了1.35个百分点,下滑幅度较大。1—10月份,房地产行业税收完成6256万元,同比增长16.96%,占税收总收入的1.21%。
四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征:政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展,对于推动榆林经济快速发展,促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
为了加快榆林房地产的健康有序发展,应加强以下几个方面的工作:
1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责,对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价,防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上,把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上,要与我们的经济发展水平相适应,与人民群众的收入水平相一致,保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价,在经济适用住房的建设过程中,既要把握规划建设时机,确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求,使他们“住有所居”,享受社会进步和经济发展的成果,又要尊重市场规律,不宜过分扩大保障范围,对房地产市场造成较大影响,破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研,摸清底子,科学合理供给,引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道,用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究,通过统计分析,科学掌握购房需求信息,对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布,防止盲目建设,减少社会资源的浪费,有效解决供需矛盾,为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。
三是加强对房地产企业的监管。目前,全市共有房地产开发企业129个,其中具有二级资质的开发企业12个,三级资质开发企业31个,四级资质开发企业73个,暂定资质开发企业13个,有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右,且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌,提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此,政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业,通过资源整合、优势互补、强强联合,使他们的企业做大做强,培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业,让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业,逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合,根据自身的技术和优势,另辟生存发展空间。
四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律,违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前,对已建成并使用的要进行详细登记备案,对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔,以维护正常的房地产开发秩序。
2、加强土地管理,确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑,调查了全国有代表性的620个房地产开发项目,选取了东部、中部、西部不同的类型,620个案例中,销售房价最高的为45000元/㎡,最低为1130元/㎡,地价占房价最低例为5.3%,最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%,356个项目比例在15%—30%之间,其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此,一定要加强土地监管,确保土地供需平衡,以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度,高度垄断土地一级市场,提高土地统征、储备和管理的能力,搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为,盘活已出让土地,促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神,严格按规定收取闲置费,闲置满两年以上的土地要无偿收回,打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场,加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等,对原划拨进行开发的,必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的,必须由政府收购储备,进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的,必须严肃查除,坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策,防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地,从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款,提高房地产公司银行贷款的门槛,从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批,对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期,通过金融、税收等手段,有效抑制投资需求和超前需求。
3、开发理念要不断提高,进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性,使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元,超过北京、上海,创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外,以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计,鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多,远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展,必须首先加快城市发展,让先进的开发城市理念进入榆林,带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势,走整体性、规模化发展之路。其中,政府必须强化其总体规划功能,否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展,最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展,其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟,消费者也是日益理性化,尤其是房地产业本身的特点,决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以,要想获得消费者的青睐,必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高,房地产企业必须建立服务至上的理念:一方面在深入了解消费者需求的基础上,对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识,做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变,进行细致准确的产品定位,并采取多种销售手段,把目光转向售前、售中、售后各个阶段,努力提高服务质量,从而提高产品附加值的创新。
4、公开税费项目,规范税费征管行为。据有关统计数据显示,土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计,我市共向房地产企业征收的税费共50余项:
其中一些项目的收取比例弹性较大,这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会,增大了腐败的可能性,同时也减少了财政收入,加重了企业负担,损害了政府形象。因此,政府要组成清查组,对所有税费项目进行一次清理整顿,对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔,废除一些不合理的收费项目,减免一些收费项目,以减轻开发商负担,增大房地产企业的投资动力。
5、加强城市配套建设,提高城镇居民收入,不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设,对于推动房地产企业的发展具有重要作用,随着人们的生活节奏的不断加快,对追求生活品质的要求逐步提高,消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中,对住房配套问题给序了相当大的关注,买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一,近年来发展日新月异,但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进,在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用,必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入,不断改善生活质量,提高生活品质。要按照科学发展观的要求,不断增加广大居民的收入,让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果,不断提高和改善居住的环境和居住条件。
6、进一步放活二手房交易市场。目前,我市的二手房交易市场还处于初级阶段,规章制度、人员配备、交易场所等还不健全,交易量小,且很不规范,这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此,要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备,建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费,以吸引广大居民加入到这一市场上来,不断完善和繁荣这一市场,以推动榆林房地产业的健康有序发展。
总之,我们要通过不懈的努力,使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场,积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展,为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。
房地产调查报告 16
随着经济的快速发展,房地产已经成为了中国社会经济发展中的重要部分。同时,随着高中教育的大力推进和各类高等院校的普及,大学生群体也逐渐成为了房地产消费的主力军。本文将从多个方面对大学生房地产消费情况进行调查和分析。
一、大学生房地产购买情况
首先,我们对大学生房地产购买情况进行了调查。结果显示,大学生群体的房地产购买率逐年上升。20xx年,有近七成大学生有过购买房地产的经历,而且有两成以上的大学生有意向在短期内进行房地产购买。同时,大学生房地产消费具有地域性差异:一线城市的大学生购买房地产的比例最高,其次是二线城市,三、四线城市相对较少。
二、大学生购房的主要原因
我们对大学生购房的主要原因进行了调查。结果显示,大学生购房的主要原因是未来居住的需要(41%),其次是投资(33%),还有10%的大学生是基于置业理念进行购房的`。而且,在面对购房的环节中,大学生过于依赖父母和亲友的影响,缺少独立思考和理性选择导致进行了非理性购买,同时也存在使用匿名账户购房等奇怪行为。我们建议大学生应当增加自身对房地产市场的了解,并通过多种途径了解降价的信息以选择理性购买。
三、大学生房地产消费特点
大学生消费行为多受到时下流行、网络普及等因素的影响,这也在一定程度上对大学生房地产消费形成了独特的特点。结果显示:大学生对于房地产产品有着高度的互联网化需求和依赖,其中网络销售平台成为了大学生寻找房源、购房的重要途径。其次是对于房源现代化、智能化的追求和对于房屋建筑品质的重视。这些消费特点与大学生半数以上从事计算机相关专业、电气工程、经管等专业有关,紧跟新科技和新事物流行的趋势。
四、房地产开发商应关注的问题
根据以上调查内容,为适应大学生房地产购买行为的变化,房地产开发商也必须及时调整自身的策略。
首先,将重心从房产销售向房地产产品服务转移,加强房地产服务业的建设,提高服务水平;
其次,深度挖掘大学生市场,量身打造适合大学生的房地产产品及服务;
最后,通过打造互联网+房地产的服务平台,开辟新的销售渠道及服务渠道。
综上所述,大学生房地产购买及消费行为的调查分析,不仅有利于房地产企业了解大学生的消费需求,也有利于政府有针对性地规范房地产市场。同时,大学生也应该重视自身购房行为的独立性和选择理性,不因外界因素而盲目跟风,理性购买房产产品,为自身的未来打造坚实的保障。
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